关于加强江津城区物业管理的几点建议

 

建议正文

 

关于加强江津城区物业管理的几点建议

 

随着城市化进程加快，物业管理在城市管理中的地位和作用日益凸显。物业管理在提升改善人居环境、提高城市品位等方面发挥着越来越重要的作用。近年来，在小区管理的过程中，因物业公司管理水平的良莠不齐，业主反映的一些问题迟迟不能妥善解决，业主和物业的矛盾容易形成恶性循环。这些都成了当前影响社会和谐的一个重要因素。

一、目前城区物业管理存在的问题

（一）有法难依。国家已出台了《物业管理条例》，重庆也出台了相关物业管理办法。但是物业公司并没有认真执行条例的相关规定，对照条例要求结合自身实际进行管理，业主也不知道怎么以法规来维护自身的权益，导致业主和物业公司的矛盾越来越尖锐。

（二）职责不清。物业的主要主管部门是住建委，但街道、社区没有发挥好在物业管理中的作用。部分社区和街道办并不清楚知道自己在物业管理活动中所肩负的责任，甚至觉得物业管理工作与本街道及社区毫无关系，在物业管理活动指导中，尤其对物业管理纠纷进行协调处理时无从下手，常常出现工作扯皮、推诿现象，不但协调处理不了问题，反而使问题更加复杂，使矛盾升级。

（三）专业不精。专业知识缺乏是小区物业人员开展工作的一个障碍，只有专业到位才能做到工作到位。物业公司管理人员对物业条例理解差强人意，是导致业主诉求不能有效解决，成为激化问题矛盾的导火索。安保人员由于年龄结构差异较大，夜间值守人员老龄化突出，消防器材的使用、监控设备的操作、突发事件的处置等专业水平普遍较低，从而简单粗暴或视而不见的处理问题较常见。

（四）监管不够。小区业主素质参差不齐也是物业管理难的重要原因，特别是缺乏对业主群、抖音、微博等社交平台的监管，存在一件小事引发业主共鸣，人云亦云想象，抱怨、谩骂等消极情绪及不当言论非常普遍，引导不明缘由的其他业主自动加入对物业的抵制。

二、几点建议

为促进我市物业管理良性发展，树立区域性中心城市良好形象，结合自身经历和调查了解到的情况，现就进一步加强和规范物业管理提出以下建议：

（一）贯彻落实物业管理办法

    物业管理主管部门及相关职能部门认真贯彻学习《物业管理办法》条例，对照条例要求加以落实，针对管理实际不断完善工作机制，改进工作措施，创新工作方法，在监督指导物业管理工作中发挥积极作用，物业部门依法依规落实相关规定，加强制度建设、落实属地责任、健全管理模式。

（二）制定物业管理星级评估办法

建议区住房城乡建委牵头，联合相关部门按照《物业管理条例》制定可具操作性的物业管理星级评估，每年进行一次，实行百分制，住建委、业主委员会、社区、所在派出所、城管执法、环卫所等部门分别从物业项目交接验收、物业服务质量、小区治安管理、文明小区创建等方面分别打分，设三星、二星、一星三个档次，物业收费标准与星级挂钩，不同星级实行不同的收费。

（三）发挥街道办事处、社区的作用。

街道办事处、社区通过加强对物业管理的法律法规及相关知识的学习，做物业管理工作的明白人，街道办、社区要具体组织辖区内物业管理工作，特别是牵头组织召开业主大会，成立业委会，要对业主委员会的工作进行全程督导，要积极配合政府相关部门，协调处理好物业管理纠纷，特别是协调处理业主、业委会与物业服务企业之间的纠纷。街道办、社区要充分发挥楼栋单元长作用，定期召开座谈会，通过楼栋长向所住楼栋的居民宣传物业管理的重要性。

（四）建立以管理和服务为核心的管理体制

提高社区物业管理服务水平，提高服务水平作为加强社区物业管理工作的出发点，可以克服缺乏管理经验的难题，边学习，边服务，在实践中不断探索社区物业服务的新路子、新方法。除此之外，还应高度重视添置必备的设施设备和相关维修维护，物业的规范管理，离不开相应设施设备，相关部门督导小区物业部门纠正小区安保设施设备、消防设备等形同虚设问题。同时对部分小区存在相关设施设备配置不到位或已严重损坏不能正常使用的情况，要及时提出并责令小区物业限期整改。

（五）建立纠纷调解机制

畅通投诉渠道，建立纠纷调解机制，形成街道办事处，社区、物业管理企业，业主委员会，社区等多元化协调解决物业管理纠纷的机制。

（六）重视法制宣传及社交平台的监管

住建委、街道办事处、社区要监督小区物业加强相关法律法规学习，并做好宣传普及，充分利用好小区社交平台，特别是业主微信群，抖音等，要落实专人专管，准确并不定期发布相关政策、便民措施。所在社区、业主委员会应发挥监管职责，监督并纠正小区社交平台中发布的不当言行及错误舆论导向，化解负面情绪滋生。

 

办理简述

 

A

津住建函〔2023〕258号

 

重庆市江津区住房和城乡建设委员会

关于区十八届人大第三次会议第94号建议的复函

 

一、我区物业管理的基本情况

我区物业管理起步于1998年，历经25年的发展，目前已初具规模，得到了社会的普遍认可。物业管理类型从单纯的住宅小区扩展到办公楼宇、工业园区、学校、医院等，管理区域从几江半岛延伸至双福、德感、圣泉、白沙、珞璜、四面山等16个镇街（平台）。目前，全区共有物业服务企业148家（其中区内企业102家，区外企业46家），从业人员约1.3万人，实施物业管理的项目557个，管理总面积约5000万平方米。现城区物业管理覆盖率达85%，新建商品房物业管理覆盖率为100%。

二、工作开展情况

（一）加大宣传力度，营造良好社会环境。充分运用电视、报刊、网络等多种宣传媒介，广泛宣传《中华人民共和国民法典》《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）等法律法规，解析《条例》里对相关职能部门、街道办事处、乡（镇）人民政府的职责划分。邀请物业管理、法律方面的专家开展讲座，通过宣传教育，使广大基层行政管理人员以及业委会成员进一步提高对物业管理工作的认识，做到依法履职，不越位、不缺位；使物管企业依法管理、规范管理，尽职尽责，为业主提供更好的服务；使广大业主了解物业管理、正确认识物业管理、增强依法维权意识、有偿服务意识、居民自治意识、社会公德意识，积极营造有利于物业管理健康发展的良好社会氛围。

（二）完善管理制度，提高物业服务水平。一是严格落实前期物业管理招投标制度，打破建管不分的局面，建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的市场竞争机制，提高物业管理准入关；二是在物业服务行业开展“四公示”（服务内容、服务标准、收费项目、收费标准）、促“两提升”（提升业主满意度、物管费收费率）活动，主动接受业主监督，让业主明明白白消费；三是建立物业服务企业诚信档案管理系统，坚持问题导向，收集业主反响，将物业服务企业纳入诚信档案管理，并在网上及时公布相关信息，接受社会监督；四是积极组织镇（街）物业管理人员、物业协会前往主城区以及周边区县学习党建引领物业管理融入基层治理、物业矛盾纠纷调解等方面好的经验和做法，进一步完善全区物业纠纷领域信访突出问题治理的机制和措施，逐步减少物业纠纷，业物双方关系明显好转，业主物业获得感明显增强。

（三）创新工作举措，有效化解矛盾纠纷。一是自2013年以来，我区以院坝会为契机，积极推动物业服务企业从“物”的管理向“人”的服务转变，通过“小区恳谈会”、物业开放日、经理接待日等多种方式，搭建物业服务企业与业主、业主委员会之间的沟通平台，征求业主对物业管理的建议意见，有则改之，无则加勉，强化沟通交流，及时化解矛盾，消除怨气，构建和谐小区；二是督促物业企业认真开展“两解”活动（能解决的及时解决，不能解决的沟通解释），将物业企业与业主之间的矛盾纠纷消除在萌芽状态；三是积极参加由街道办事处、乡（镇）人民政府组织相关部门、物业服务企业、业主代表召开的物业联席会议，及时倾听业主合理诉求，协调解决物业管理中存在的矛盾纠纷。

 三、下一步工作措施

（一）建立健全物业管理体制机制。一是发挥好“江津区物业纠纷调解委员会”的作用，落实调解人员，制定调解工作规则，规范调解工作程序，将物业矛盾纠纷调解纳入大调解工作格局；二是建立信用管理机制，严格按照《重庆市物业服务企业和物业项目负责人信用管理办法（试行）》（渝建发〔2019〕24号），加大行业监管力度，规范物业服务市场秩序，实施企业信用信息管理，加强事中事后监管，提高物业服务质量；三是督促物业协会完善物业企业评优评先制度，增强物业企业竞争意识，增大评优含金量。

（二）探索第三方评估机制。对照《重庆市住宅物业服务等级标准》对物业服务企业等级开展动态评估，全面落实物业服务企业服务质量主体责任，时时监督物业服务企业按照合同约定提供质价相符的物业服务，有效提升物业服务水平。

（三）强化基层政府对物业管理工作的力度。《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）第三条规定，区县（自治县）人民政府应当在街道办事处、乡（镇）人民政府明确承担物业管理活动指导和监督职责的工作机构，配备与工作任务相适应的工作人员，落实工作经费。《条例》第九十六条规定，街道办事处、乡镇人民政府履行指导和监督业主大会、物业服务企业履行相应职责，调处物业管理纠纷等职责。有条件的镇要参照5个街道的做法，成立专门的物业管理机构，负责辖区内物业管理监督工作。

（四）强化部门职责，形成合力。我区物业小区矛盾突出，涉及面广，法规性强，区级相关职能部门要切实履行职责，形成齐抓共管的合力，根据各自职能职责和管理权限进入小区执法，及时依法查处小区内占道经营、违法建设、占绿种菜、饲养家禽、堵塞消防通道、侵占业主公共收益等违法违规行为，共同创建宜居、平安小区，打造和谐社会。

（五）加强社区物业党建联建，延伸党的工作手臂。一是创新党组织设置和活动方式，依托社区党委、物业服务企业、产权单位等建立小区党组织，推进在业主委员会中建立党组织；二是引导和推荐业主中的中国共产党员通过法定程序成为业主委员会成员，发挥先锋模范作用，依法履行职责；支持符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员；三是通过发展党员、引导物业服务企业积极招聘党员员工、选派党建指导员等方式，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。