关于提升几江母城小区物业管理水平的建议

 

建议正文

 

关于提升几江母城小区物业服务水平的建议

 

一、基本情况及存在问题

几江街道下辖13个社区，共有788个小区（楼院），59947户住户。其中，有物业的小区443个，无物业345个。在辖区开展物业服务企业共27家。辖区共有业主委员会51个。街道现有小区党支部21个，共管理党员约398人。从建筑布局上看，高层建筑与散旧楼院纵横交错，其中：高层建筑277幢，老旧楼院1068栋，背街小巷136条。在物管收费方面，除金科世界城、云鼎阳光、朗苑、明月香山在1元/m2以上，其余均在0.5元/m2左右，因此大部分小区均处于低收费服务水平。

二、物业服务水平普遍较低的原因

一是辖区大部分小区均是2000年左右建成小区，公共基础设施普遍陈旧破损；二是小区物业服务合同大部分是房屋销售前签订的前期物业服务合同，10多年前的收费标准与当前的物价差距较大；三是业主有偿享受物业服务意识薄弱，“搭便车”思想严重，随着近年来创卫、创文、老旧小区改造等大量国有资金的投入，导致许多居民渐渐萌生了“无物业比有物业好”“我不交费总有人交费”等抵触物业心理；四是许多物业从业人员主动履约服务意识薄弱，把自己定位为小区的管理者而不是服务者，或因现行收费标准不能满足当前的用工成本而减少或降低服务水平，因而引起业主的反感；五是业主主动参与业主大会共同决策意识薄弱，普遍存在“事不关己高高挂起”“多一事不如少一事”“我很忙、随便别人怎么弄，只要对我没影响”的心理，导致达到法定比例的表决人数非常困难；六是职能部门监督执法力度不够，即使《重庆市物业管理条例》第七章对住建、规资、发改、城管、市场监管、公安、应急、环保等部门明确了物业管理工作中相应的职责，但工作中部门之间相互推诿或是以“属地责任”为由推给街道，导致许多物业管理中的违规违法问题不能及时制止整改。

三、提升物业服务水平的建议

鉴于上述原因，建议由区住房城乡建委总牵头，对物业服务水平管理和监督做如下工作：

（一）明晰标准，加强督导检查

一是建议区住房城乡建委牵头，各街道配合进一步清点各小区物业服务备案合同，督促各物业企业严格按照合同约定做好“收费内容、收费标准、服务内容、服务标准”四公示，让业主真正得以透明消费；二是建议定期修订物业服务收费政府指导价标准，使之与物价水平相匹配；三是建立联合执法检查机制，要求各物业服务企业按照《重庆市物业管理条例》，对标物业服务收费标准，将对应服务内容向全体业主做好公示。

（二）健全机构，强化党建引领

一是区级层面参照“安全生产委员会”设立“物业管理委员会”，住建、规资、发改、城管、市场监管、公安、应急、环保等为成员单位，各成员单位按照《重庆市物业管理条例》第七章规定的监管职责开展物业管理相关工作。委员会定期召开委员会议，对履职情况进行归总研判，并定期开展综合执法检查。二是建议加大“党员双报到”工作力度，倡导党员干部在居住小区主动亮身份，对主动参与小区物业纠纷调处并取得较好结果的在个人年度考核中给予加分；对煽动小区业主、不支持不配合影响小区物业正常管理的由所在单位领导进行谈话、情节严重且拒不整改的由单位给予通报批评。

（三）财政奖补，激励业主参与

一是改变过去的政府包办兜底模式，所有涉及小区居民的惠民项目实行“先建后补、财政奖补”模式，优先奖补项目实施积极性高、完成进度快、完成质量好的小区；二是财政预算一定经费作为物业管理考评资金，用于表彰先进物业企业和优秀物业小区，从而激发业主主动参与小区管理的积极性。

（四）创新理念，融入社区治理。

一是组织社区探索组建社区物业服务中心，通过业主大会或居民会议等方式听取居民意见，提供日常保洁、设施设备管护等物业服务。二是由社区引导小区居民成立业主委员会，通过引进物业服务企业实施专业服务。三是建立老旧住宅小区物业管理党建联席会议制度，构建“小区党组织+业主委员会+物业服务企业”三方联动机制，定期召开党建联席会议，让居民认可物业服务水平，促进城镇老旧住宅小区物业管理良性循环。四是设立小区物业调处中心，调处中心主任由社区派员兼任，成员由小区中的律师从业者、离退休党员干部、热心业主代表等组成，调处中心对一些日常邻里矛盾纠纷进行调处。

 

办理简述

 

　　A

　　                             津住建函〔2023〕257号

 

重庆市江津区住房和城乡建设委员会

关于区十八届人大第三次会议第2号建议的复函

 

一、我区物业管理的基本情况

我区物业管理起步于1998年，历经25年的发展，目前已初具规模，得到了社会的普遍认可。物业管理类型从单纯的住宅小区扩展到办公楼宇、工业园区、学校、医院等，管理区域从几江半岛延伸至双福、德感、圣泉、白沙、珞璜、四面山等16个镇街（平台）。目前，全区共有物业服务企业148家（其中区内企业102家，区外企业46家），从业人员约1.3万人，实施物业管理的项目557个，管理总面积约5000万平方米。现城区物业管理覆盖率达85%，新建商品房物业管理覆盖率为100%。

二、工作开展情况

（一）加大宣传力度，营造良好社会环境。充分运用电视、报刊、网络等多种宣传媒介，广泛宣传《中华人民共和国民法典》《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）等法律法规，解析《条例》里对相关职能部门、街道办事处、乡（镇）人民政府的职责划分。邀请物业管理、法律方面的专家开展讲座，通过宣传教育，使广大基层行政管理人员以及业委会成员进一步提高对物业管理工作的认识，做到依法履职，不越位、不缺位；使物管企业依法管理、规范管理，尽职尽责，为业主提供更好的服务；使广大业主了解物业管理、正确认识物业管理、增强依法维权意识、有偿服务意识、居民自治意识、社会公德意识，积极营造有利于物业管理健康发展的良好社会氛围。

（二）完善管理制度，提高物业服务水平。一是严格落实前期物业管理招投标制度，打破建管不分的局面，建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的市场竞争机制，在建设单位组织的公开招标会上邀请属地街道办事处、行业主管部门共同进行监督，提高物业管理准入关；二是在2020年上半年，区住房城乡建委下发了《重庆市江津区住房和城乡建设委员会关于规范物业服务合同备案管理的通告》（津住建委发〔2020〕109号），对物业服务企业在津从事物业管理活动的情况进行了集中清理和规范；三是从2021年开始，区住房城乡建委下发了《关于开展“加大物业服务收费信息公开力度让群众明明白白消费”工作的通知》（津住建发〔2021〕112号），在物业服务行业开展“四公示”（服务内容、服务标准、收费项目、收费标准）、促“两提升”（提升业主满意度、物管费收费率）活动，主动接受业主监督，让业主明明白白消费；四是完善物业服务企业诚信档案管理系统，坚持问题导向，收集业主反响，将物业服务企业纳入诚信档案管理，并在网上及时公布相关信息，接受社会监督；四是积极组织镇（街）物业管理人员、物业协会前往主城区以及周边区县学习党建引领物业管理融入基层治理、物业矛盾纠纷调解等方面好的经验和做法，进一步完善全区物业纠纷领域信访突出问题治理的机制和措施，逐步减少物业纠纷，业主物业获得感明显增强。

（三）创新工作举措，有效化解矛盾纠纷。一是自2013年以来，我区以院坝会为契机，积极推动物业服务企业从“物”的管理向“人”的服务转变，通过“小区恳谈会”、物业开放日、经理接待日等多种方式，搭建物业服务企业与业主、业主委员会之间的沟通平台，征求业主对物业管理的建议意见，有则改之，无则加勉，强化沟通交流，及时化解矛盾，消除怨气，构建和谐小区；二是督促物业企业认真开展“两解”活动（能解决的及时解决，不能解决的沟通解释），将物业企业与业主之间的矛盾纠纷消除在萌芽状态；三是积极参加由街道办事处、乡（镇）人民政府组织相关部门、物业服务企业、业主代表召开的物业联席会议，及时倾听业主合理诉求，协调解决物业管理中存在的矛盾纠纷。

（四）强化党建引领，推进物业管理融入基层社会治理。

2022年8月，区住房城乡建委推动成立了江津区物业行业党支部，目前全区共有11家物业服务企业成立了党支部。支持、引导党员尤其基层党组织成员到物业企业任职，鼓励物业企业优先选聘党员职工。在社区党组织指导下，加快推动物业小区党组织成立，全区有48个物业小区成立了小区党支部；支持小区党支部书记兼任业主委员会主任，切实加强基层党组织对业主委员会、物业服务企业工作的领导。实施住宅小区物业管理提升三年行动，在几江、鼎山、德感、圣泉、双福辖区内各选取1个试点住宅小区进行试点，然后逐步在全区推开，利用三年时间实现住宅小区物业管理水平明显提升、管理秩序明显规范，物业矛盾纠纷明显减少，业主和物管关系明显好转。

三、下一步工作措施

（一）建立健全物业管理体制机制。一是发挥好“江津区物业纠纷调解委员会”的作用，落实调解人员，制定调解工作规则，规范调解工作程序，将物业矛盾纠纷调解纳入大调解工作格局；二是建立信用管理机制，严格按照《重庆市物业服务企业和物业项目负责人信用管理办法（试行）》（渝建发〔2019〕24号），加大行业监管力度，规范物业服务市场秩序，实施企业信用信息管理，加强事中事后监管，提高物业服务质量；三是督促物业协会完善物业企业评优评先制度，增强物业企业竞争意识，增大评优含金量。

（二）全面加强物业服务企业的监督管理。探索第三方评估机制，对照《重庆市住宅物业服务等级标准》对物业服务企业等级开展动态评估，全面落实物业服务企业服务质量主体责任，时时监督物业服务企业按照合同约定提供质价相符的物业服务，有效提升物业服务水平。区住房城乡建委将加强对物业服务企业的监督管理，畅通群众投诉渠道，会同发展改革、市场监管等部门依法查处未按规定公示收费信息、超出合同约定或公示收费项目标准收取费用等违法违规行为，公开曝光典型案例。

（三）强化基层政府对物业管理工作的力度。《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）第三条规定，区县（自治县）人民政府应当在街道办事处、乡（镇）人民政府明确承担物业管理活动指导和监督职责的工作机构，配备与工作任务相适应的工作人员，落实工作经费。《条例》第九十六条规定，街道办事处、乡（镇）人民政府履行指导和监督业主大会、物业服务企业履行相应职责，调处物业管理纠纷等职责。几江、鼎山街道因辖区内老旧物业小区多，矛盾纠纷多，街道物管办应加强配备专职人员，专门从事辖区内物业管理监督工作。

    （四）强化部门职责，形成合力。我区物业小区矛盾突出，涉及面广，法规性强，区级相关职能部门要切实履行职责，形成齐抓共管的合力，根据各自职能职责和管理权限进入小区执法，及时依法查处小区内占道经营、违法建设、占绿种菜、饲养家禽、堵塞消防通道、侵占业主公共收益等违法违规行为，共同创建宜居、平安小区，打造和谐社会。

（五）加强红色物业建设，让物业矛盾终止于萌芽。

根据区委组织部下发的《党建引领大协商行动实施方案》，下一步，我区将推广城市住宅小区“五员共治”微治理模式，依托网格、楼栋成立党支部（党小组），依靠社区“两委”成员、专职工作人员、骨干党员等主要力量，推动支部建在小区、小组设进楼栋、活动开到党员中心户家中，形成社区党组织领导下的“网格——楼栋——中心户”组织构架，切实开展居民自治工作。同时，通过推动小区、符合条件的物业企业成立党支部（不具备成立党支部的派遣党建辅导员），在小区党支部的引领下加快推进业主委员会的成立，鼓励和支持小区党支部书记兼任小区业委会主任，将小区业委会纳入党组织的领导和管理，实现业主委员会、物业企业在党组织的统一领导下开展工作，进一步规范业主委员会和物业服务企业依法正确履职，从源头上化解物业矛盾纠纷等。